Mehrere offene Immobilienfonds haben 2026 die Rücknahme ihrer Anteile ausgesetzt – Anleger kommen nicht mehr an ihr Geld. Was viele nicht wissen: Wer über dieses Risiko bei Vertragsschluss nicht aufgeklärt wurde, hat oft Anspruch auf Schadensersatz.
Kurz beantwortet: Die Aussetzung der Anteilsrücknahme bei offenen Immobilienfonds wie Wertgrund WohnSelect D oder Fokus Wohnen Deutschland ist gesetzlich zulässig (§ 257 KAGB) und für sich genommen kein Fehlverhalten der Fondsgesellschaft. Anspruch auf Schadensersatz haben Anleger dann, wenn sie bei der Zeichnung nicht ungefragt über dieses Liquiditätsrisiko aufgeklärt wurden – das hat der BGH bereits 2014 entschieden (XI ZR 477/12, XI ZR 130/13) und wird durch aktuelle Urteile des LG Münster (114 O 7/25) und des LG Stuttgart (12 O 287/24) bestätigt.
Der Fall: Als aus „Tagesgeld mit mehr Zins“ plötzlich ein blockiertes Investment wird
Offene Immobilienfonds galten jahrzehntelang als der Inbegriff der soliden Geldanlage. Immobilien als Sachwert, breite Streuung, tägliche Preisveröffentlichung, jederzeitige Verfügbarkeit – genau mit diesen Eigenschaften wurden sie in unzähligen Beratungsgesprächen verkauft, häufig als Baustein der Altersvorsorge oder schlicht als „Tagesgeld mit mehr Zins“. Wer sein Geld hier anlegte, ging in aller Regel davon aus: Ich komme im Zweifel jederzeit wieder heran.
Genau dieses Sicherheitsgefühl bricht seit Anfang 2026 für zahlreiche Anleger zusammen. Mehrere große offene Immobilienfonds haben die Rücknahme und Ausgabe ihrer Anteile ausgesetzt:
- Wertgrund WohnSelect D – Aussetzung seit dem 15. Januar 2026
- Fokus Wohnen Deutschland (Industria/IntReal) – Aussetzung seit dem 26. Februar 2026
- Greenman Open – Aussetzung bereits seit Dezember 2025
- UniImmo: Wohnen ZBI – kein formaler Rücknahmestopp, aber ein Wertverlust von rund 17 Prozent binnen eines Jahres
Grund sind durchweg dieselben Mechanismen: hohe Kündigungswellen bei gleichzeitig sinkender Liquidität. Die Kapitalverwaltungsgesellschaften können die Rückgabewünsche ihrer Anleger nicht mehr bedienen, ohne die Fondsimmobilien zu Notverkaufspreisen abstoßen zu müssen. Rechtsgrundlage der Aussetzung ist § 257 KAGB – danach kann die Rücknahme von Anteilen für bis zu 36 Monate ausgesetzt werden, wenn die liquiden Mittel des Fonds nicht ausreichen.
Für die betroffenen Anleger bedeutet das: Das Kapital ist gebunden, ohne dass ein Ende absehbar ist. Wer auf dieses Geld angewiesen ist – etwa weil es für den Ruhestand vorgesehen war –, steht vor einem ernsthaften Problem.
Die rechtliche Grundlage: Über das Aussetzungsrisiko musste aufgeklärt werden
Die entscheidende Frage für geschädigte Anleger lautet nicht: Durfte der Fonds die Rücknahme aussetzen? Das durfte er, § 257 KAGB ist eindeutig. Die entscheidende Frage lautet: Wurden Sie bei Zeichnung der Anteile über genau dieses Risiko aufgeklärt?
Der Bundesgerichtshof hat dazu bereits 2014 in zwei grundlegenden Entscheidungen Klarheit geschaffen:
BGH, Urteile vom 29.04.2014 – XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13
Danach müssen Anleger bei der Empfehlung eines offenen Immobilienfonds ungefragt über die Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme aufgeklärt werden. Der BGH stuft dieses Risiko als ein während der gesamten Investitionsdauer bestehendes Liquiditätsrisiko ein – und damit als einen Umstand, der für die Anlageentscheidung erheblich ist. Die Aufklärungspflicht besteht dabei unabhängig davon, ob eine spätere Aussetzung im Beratungszeitpunkt bereits konkret vorhersehbar war. Es reicht die abstrakte Möglichkeit.
Diese Rechtsprechung ist seit über zehn Jahren gefestigt – und sie wird durch aktuelle erstinstanzliche Urteile konsequent angewendet. Dabei ist wichtig, begrifflich sauber zu trennen: Die Aussetzung der Rücknahme nach § 257 KAGB (wie aktuell bei Wertgrund WohnSelect D oder Fokus Wohnen Deutschland) und die reguläre Rückgabefrist von mindestens 12 Monaten nach § 255 KAGB sind zwei unterschiedliche Liquiditätsrisiken. Beide beschränken die Verfügbarkeit des angelegten Geldes, beide unterliegen nach der BGH-Rechtsprechung derselben ungefragten Aufklärungspflicht – und beide werden in der Praxis erfahrungsgemäß in Beratungsgesprächen gleichermaßen verschwiegen oder verharmlost.
Aktuelle Rechtsprechung: LG Münster und LG Stuttgart bestätigen die Anlegerrechte
Zwei aktuelle Entscheidungen zeigen, dass Gerichte diese Grundsätze auch 2026 konsequent umsetzen:
LG Münster, Urteil vom 15.01.2026 – Az. 114 O 7/25
Ein Rentner hatte 2019 in zwei Tranchen – 10.000 Euro im November, weitere 5.000 Euro im Dezember – insgesamt 15.000 Euro in einen offenen Immobilienfonds investiert. Das Geld stammte aus dem Verkauf seines Eigenheims; er selbst verfügte über eine Rente von knapp 2.000 Euro, seine Ehefrau über kein eigenes Einkommen. Im Juli 2024 wurden die Anleger informiert, dass die Anteilspreise infolge einer Sonderbewertung der Immobilien um rund 17 Prozent herabgesetzt würden. Als der Kläger im selben Zeitraum aus anderem Anlass kündigen wollte, scheiterte dies zunächst an einer zwölfmonatigen Rückgabefrist – über die er, wie sich in der Beweisaufnahme zeigte, bei Zeichnung nie aufgeklärt worden war. Selbst der Bankmitarbeiter, der die Kündigung 2024 bearbeitete, kannte diese Frist nicht.
Das Gericht sprach dem Kläger 15.050 Euro Schadensersatz zu (Einlage zzgl. eines nach § 287 ZPO geschätzten entgangenen Gewinns) und stellte klar: Die bloße Übergabe eines Produktinformationsblatts ersetzt die mündliche Aufklärungspflicht im Beratungsgespräch nicht. Ein Anleger muss die ihm ausgehändigten Unterlagen nicht eigenständig auf Richtigkeit der mündlichen Beratung überprüfen. Bezeichnend für die Beweiswürdigung des Gerichts: Die als Zeugin vernommene damalige Beraterin konnte sich an das sechs Jahre zurückliegende Gespräch nicht mehr erinnern und verwechselte den offenen Immobilienfonds zunächst sogar mit einem geschlossenen Fonds – ein Umstand, den das Gericht als Beleg dafür wertete, dass ihre Aussage insgesamt wenig belastbar war.
LG Stuttgart, Urteil vom 15.05.2025 – Az. 12 O 287/24
Hier ging es nicht um einen Wertverlust, sondern um eine irreführende Risikoeinstufung. Eine Anlegerin wollte 20.000 Euro anlegen und äußerte gegenüber der beratenden Bank eine Risikobereitschaft der Stufe 3 von 5 – „Toleranz gegenüber mäßigen bis teilweise starken Kurs- bzw. Wertschwankungen“. Die Bank empfahl daraufhin eine Aufteilung auf vier Bausteine zu je 5.000 Euro: einen Aktienfonds (Risikoklasse 3), ein Zertifikat (Risikoklasse 3), ein dreijähriges Festgeld – und den offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI, ausgewiesen mit der niedrigsten Risikoklasse 1.
Das Gericht sah darin einen Beratungsfehler. Indem der offene Immobilienfonds neben einem echten, einlagengesicherten Festgeld mit derselben niedrigen Risikoklasse präsentiert wurde, sei für die unerfahrene Anlegerin der Eindruck entstanden, beide Produkte seien im Risiko gleichwertig. Das LG Stuttgart stellte klar:
„Es liegt ein Beratungsfehler vor, wenn in der für die unerfahrene Anlegerin erarbeiteten Anlagestrategie der Eindruck suggeriert wird, ein offener Immobilienfonds sei so sicher wie ein von der Einlagensicherung erfasstes Festgeld.“
Entscheidend war dabei ausdrücklich nicht die konkrete Entwicklung des Fonds im Beratungszeitpunkt: Ein offener Immobilienfonds unterliegt nach Auffassung des Gerichts strukturell einem Wertschwankungsrisiko, weil sich die Werte der enthaltenen Immobilien negativ entwickeln können und das Fondsmanagement wirtschaftlich nachteilige Entscheidungen treffen kann oder muss. Dieses Risiko besteht unabhängig vom jeweiligen Einzelfonds – die Empfehlung „jedes anderen offenen Immobilienfonds“ wäre nach den Worten des Gerichts ebenso fehlerhaft gewesen.
Das Gericht verurteilte die Bank zur Zahlung von 5.095 Euro Zug um Zug gegen Abtretung der Fondsanteile. Den zusätzlich geltend gemachten entgangenen Gewinn sprach es dagegen nicht zu, da die Anlegerin nicht konkret dargelegt hatte, welche Alternativanlage sie stattdessen gewählt hätte – und im Rahmen ihrer eigenen vierteiligen Anlagestrategie ohnehin bereits ein Festgeld vorgesehen war.
Beide Urteile zeigen unterschiedliche Facetten derselben Haftungsfrage: Beim LG Münster ging es um eine unterlassene Aufklärung über eine konkrete Vertragsbedingung (die Rückgabefrist), beim LG Stuttgart um eine irreführende Gesamtdarstellung, die das strukturelle Risiko des Produkts verschleierte. In beiden Fällen war Anknüpfungspunkt ein zwischen Bank und Anleger geschlossener Beratungsvertrag, aus dem Aufklärungspflichten erwachsen; wird diese Pflicht verletzt, haftet die Bank nach § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz – im Regelfall auf Rückerstattung des investierten Betrags gegen Rückübertragung der Anteile.
Was bedeutet das für Sie als Anleger?
Wenn Sie Anteile an einem offenen Immobilienfonds halten, der derzeit die Rücknahme ausgesetzt hat – oder dessen Wert deutlich gefallen ist –, lohnt sich eine genaue Prüfung Ihrer damaligen Beratung. Entscheidend sind insbesondere folgende Punkte:
1. Wurde die Rückgabefrist oder das Aussetzungsrisiko im Gespräch angesprochen? Nicht die Existenz eines Prospekts oder Produktinformationsblatts ist entscheidend, sondern das, was Ihnen tatsächlich mündlich erklärt wurde. Wenn im Beratungsgespräch der Eindruck einer jederzeitigen oder kurzfristigen Verfügbarkeit vermittelt wurde – sei es hinsichtlich der Rückgabefrist nach § 255 KAGB oder des Aussetzungsrisikos nach § 257 KAGB –, spricht viel für eine Pflichtverletzung.
2. Wurde Ihnen eine Risikoklasse genannt, die den tatsächlichen Eigenschaften des Fonds nicht gerecht wird? Wenn ein offener Immobilienfonds im Beratungsgespräch als besonders sicher dargestellt oder neben einem echten Festgeld auf derselben Risikostufe präsentiert wurde, ist das nach dem LG Stuttgart ein eigenständiger Beratungsfehler – unabhängig davon, wie sich der konkrete Fonds später tatsächlich entwickelt hat.
3. Passte das Produkt überhaupt zu Ihrem Anlageziel? Wenn Sie bei der Beratung deutlich gemacht haben, dass Ihr Geld verfügbar bleiben soll – etwa weil es sich um Ihre Altersvorsorge handelte –, ist ein Produkt mit potenzieller mehrjähriger Bindung strukturell ungeeignet. Das gilt unabhängig von sonstigen Produkteigenschaften.
4. Wie lange können Sie noch klagen? Schadensersatzansprüche verjähren gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB in drei Jahren – die Frist beginnt aber erst mit tatsächlicher Kenntnis der Pflichtverletzung zu laufen, nicht mit dem Beratungsgespräch selbst. Wer erst jetzt merkt, dass er über ein Risiko nicht zutreffend aufgeklärt wurde, kann seine Ansprüche in der Regel noch geltend machen, auch wenn die Zeichnung bereits Jahre zurückliegt.
5. Die Beweislage ist für Anleger günstig. Bei einer feststehenden Aufklärungspflichtverletzung greift die vom BGH entwickelte Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens (BGH, Urt. v. 08.05.2012 – XI ZR 262/10): Es wird zu Ihren Gunsten vermutet, dass Sie bei ordnungsgemäßer Aufklärung die Anlage nicht gezeichnet hätten. Die Bank muss diese Vermutung widerlegen – nicht umgekehrt.
Häufige Fragen zu offenen Immobilienfonds mit ausgesetzter Rücknahme
Darf ein offener Immobilienfonds die Rücknahme einfach aussetzen?
Ja. § 257 KAGB erlaubt die Aussetzung von Rücknahme und Ausgabe von Anteilen für bis zu 36 Monate, wenn die liquiden Mittel des Fonds nicht ausreichen, um Rückgabewünsche zu bedienen. Die Aussetzung selbst ist kein Fehlverhalten der Fondsgesellschaft.
Bekomme ich mein Geld zurück, wenn die Rücknahme ausgesetzt ist?
Über den Fonds selbst nur, wenn die Aussetzung endet oder der Fonds abgewickelt wird. Unabhängig davon können Sie aber Schadensersatzansprüche gegen die beratende Bank oder den Vermittler haben, wenn Sie bei Zeichnung nicht ordnungsgemäß über das Aussetzungs- oder Rückgabefristrisiko aufgeklärt wurden – dieser Anspruch richtet sich gegen den Berater, nicht gegen den Fonds.
Wie erkenne ich, ob ich einen Anspruch auf Schadensersatz habe?
Maßgeblich ist, was Ihnen im Beratungsgespräch tatsächlich gesagt wurde – nicht, was in Prospekten oder Produktinformationsblättern stand. Wenn Ihnen eine jederzeitige oder kurzfristige Verfügbarkeit zugesichert wurde, obwohl gesetzlich eine Mindesthalte- oder Rückgabefrist gilt, oder wenn der Fonds als so sicher wie ein Festgeld dargestellt wurde, spricht viel für einen Beratungsfehler.
Ist mein Anspruch schon verjährt, wenn ich vor Jahren gezeichnet habe?
Nicht zwangsläufig. Die dreijährige Verjährungsfrist (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB) beginnt erst mit tatsächlicher Kenntnis der Pflichtverletzung – häufig also erst dann, wenn Sie selbst versuchen, an Ihr Geld zu kommen, und merken, dass etwas nicht wie besprochen funktioniert.
Betrifft das nur Wertgrund WohnSelect D und Fokus Wohnen Deutschland?
Nein. Die hier dargestellten Grundsätze gelten für jeden offenen Immobilienfonds, unabhängig vom Anbieter – auch für Fonds, die aktuell keine Aussetzung, aber Wertverluste oder verschwiegene Rückgabefristen aufweisen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Wenn Sie Anteile an einem offenen Immobilienfonds mit ausgesetzter Rücknahme halten und Ihre damalige Beratung überprüfen lassen möchten, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.